2026年刚开年，一个反常的数据就炸了锅。 往年春节前一个月，楼市本该冷冷清清，大家忙着置办年货，谁还看房啊？ 可今年邪门了，全国主要26个城市的二手房“定金量”，也就是真正交了钱准备买房的实时数据，不仅没跌，反而连续多日“全面大涨”，环比涨幅最高冲到21%。 厦门、上海、南京这些地方冲在最前面。一边是买房的人好像突然涌了出来，另一边卖房的人却好像集体“消失”了，全国这26个城市的二手房挂牌量，总体环比下降了1.8%，一下子少了超过5万套房子。 这冰火两重天的景象，让“2026年楼市全面大涨”的说法像野火一样烧遍了朋友圈。

但如果你只盯着这个“定金量”的狂欢，那可能就掉坑里了。 另一个更扎实的数据，二手房“网签量”，截至1月25日，全国14个城市环比总体还是下跌了7.2%。 只有厦门、佛山、深圳、青岛、广州这五个城市的网签量在往上走。 定金比网签通常要早两周到一个月，它像是一个灵敏的探头，能最先感知市场的温度变化。 有机构负责人就说了，这数据说明二手楼的“小阳春”可能提前到了春节前，但这股热乎劲儿能持续多久，还得打一个大大的问号。 而且，这更像是“买家的小阳春”，很多卖家心里盘算着年后再卖个好价钱，惜售的心态反而变强了。

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那么，这股春节前的暖风到底是从哪儿吹来的？ 拨开层层数据，你会发现，真正的热度只集中在几个非常具体的地方。 一线城市，特别是它们最核心的那片区域，成了这轮回暖几乎唯一的发动机。 2026年第三周，全国15个重点城市二手房成交量环比涨了8%，而北京、上海、深圳这三大一线城市，成交套数环比增幅达到了9.5%。 它们仨，几乎扛起了全国市场回暖的大旗。

上海的表现，堪称一个教科书式的案例。 截至1月20日，上海二手房网签量已经突破了14000套。 更关键的变化藏在“库存”里。 上海链家平台的二手房挂牌量，已经连续9个月下降，现在的库存量比2025年1月的时候，足足下降了20%。 房子挂出来卖的少了，想买的人却在增加，市场的天平开始从绝对的买方市场，微微向平衡摆动。 这种供需关系的变化，直接作用在了价格上。 上海链家的数据显示，二手房成交价格出现了“止跌”的信号。 虽然全市均价可能还在微调，但在虹口这样的区域，1月份的二手房报价已经环比微涨了0.01%。 新房市场更稳一些，1月上海全城新房报价环比上涨了0.48%。

深圳的故事也差不多。 2026年1月的前18天，乐有家门店的看房量同比暴涨了31.8%，签约量也涨了19%。 热度同样聚焦在核心资产上，像漾日湾畔、宝生midtown这些本身带着名校、稀缺地段或者成熟配套光环的小区，价格在2025年四季度已经率先回升了。 北京则在2025年12月一波新政的刺激下，市场迅速有了反应。 12月那一个月，北京二手住宅网签量冲到1.72万套，创下了近9个月的新高。 新政落地后的那个周末，新建商品住宅的日均网签量增长了近50%。 有北京的中介透露，一些带着核心学区和地段优势的房源，议价空间正在缩小，买家还想多砍几刀，结果房子已经被别人抢先买走了。

这股由一线城市核心区点燃的火苗，也零星地点着了一些强二线城市。 南京在2026年1月的第二周（12日-18日），二手房成交量跳涨到1715套，其中1月11日单日成交309套，创下了2025年1月以来的最高纪录。 厦门、佛山、青岛的网签量也在环比上升的队伍里。 贝壳找房的数据显示，厦门1月前20天二手住宅日均成交约65套，带看量环比上涨了8.2%。

但是，请千万记住这个“但是”。 这场回暖，和过去我们印象中“闭眼买房都赚”的普涨行情，完全是两码事。 它是一次极其精细、极其残酷的分化。 用专家的话说，市场已告别普涨暴跌，进入一个由具体房源价值（地段、品质、学区）和本地供需关系决定的精细分化阶段。 这种分化，首先体现在城市与城市之间，一条巨大的鸿沟已经形成。

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一线城市和少数强二线城市，凭借持续的人口流入、坚实的产业基础和优质的公共配套，成为了需求释放几乎唯一的容器。 长三角、珠三角的都市圈，每年新增的常住人口超过20万，这些人是买房最坚实的基本盘。 而更多的普通二线城市和几乎所有的三四线城市，则面临着完全不同的境遇：人口在流出，库存却高居不下。 全国商品房的待售面积是个天文数字，7.66亿平方米，足以容纳上亿人居住。 在三线城市，库存去化周期普遍超过30个月，这意味着按现在的销售速度，卖完现有库存要两年半以上。 这些地方的房价，别说大涨，能止住阴跌的趋势就已经很不容易了。 国家统计局2025年12月的数据显示，三线城市新建商品住宅销售价格环比还在下降0.4%。

更微妙的分化，发生在同一个城市内部。 以上海为例，全城的二手房报价可能在微降，但虹口的报价已经在偷偷上涨。 深圳回暖的是香蜜湖、深圳湾的核心片区。 北京则是核心城区库存变得稀缺，去化周期降到12个月以内，而远郊区县的房子可能挂上20个月也难卖掉。 这就像一场残酷的淘汰赛，房子本身的价值被放到显微镜下审视。 有学区吗？ 地段够核心吗？ 房子品质和物业怎么样？ 配套成熟吗？ 任何一个短板，都可能让它被市场冷落。 2025年，广州海珠区某个高端楼盘开盘就能售罄，但同一时间，广州远郊楼盘的房子，能卖掉30%就不错了。 这种对比，再清晰不过地揭示了市场的选择。

为什么会出现这样分裂的局面？ 背后是几股力量在2025年底到2026年初形成了共振。 最直接的推手，是一套又一套从中央到地方砸下来的政策“组合拳”。 2025年底的中央经济工作会议，明明白白地把“着力稳定房地产市场”列为重点任务。 紧接着，财政部、国家税务总局把个人卖房增值税政策调了，居民换购住房退个人所得税的政策也延续到了2027年底。 这些都是在真金白银地降低你的交易成本。

金融政策的宽松更是实实在在的。 商业贷款利率、公积金贷款利率都处在历史低位，有些城市的首套房商贷利率甚至降到了“2字头”。 北京在2025年12月的新政里，直接不再区分首套和二套的商贷利率，公积金贷款首付比例也降了。 上海则实现了长三角公积金异地贷款“一网通办”。 这些政策，像一把把钥匙，打开了之前被高门槛和观望情绪锁住的需求，尤其是那些改善型的需求。 上海12月份144平方米以上大户型的热销，就印证了改善性需求的韧性。

除了政策，市场自身也到了该变化的节点。 经过好几年的调整，房价确实跌了不少。 一些房子的价格，相比高点可能已经折价了五六成，用中介的话说，“基本到底了”。 价格跌到位了，性价比就出来了，这让很多一直观望的刚需和改善客户开始动心。 同时，像上海这样的城市，库存连续下降，供需从严重失衡慢慢走向弱平衡，这给了买卖双方信心。 卖方不再恐慌性地抛售，买方也不再坚信房价会一直跌下去，双方的心态发生了微妙的转变。

所以，回到开头那个炸眼的数据。 2026年1月楼市那波“全面大涨”的定金量，它真实反映的，是一场在强力政策刺激下，于深度调整后，在少数核心城市核心区域发生的情绪与需求的集中释放。 它火热，但范围极其有限；它热闹，但底下是冰冷的分化逻辑。 这不是什么新一轮暴涨的前奏，而是房地产市场告别旧时代、走入新阶段的一个鲜明注脚。 在这个新阶段里，房子的金融投机属性正在褪去，居住和品质属性被推到台前。 所有的热闹都属于“好城市”里的“好房子”，而其他大多数，依然在漫长的沉寂中等待。

发布于：江西省